Peut-on donner congé à son locataire pour pourvoir loger son enfant ? Se loger soi-même fait-il partie des conditions valables de reprise d'un bien loué ?
Propriétaires bailleurs et locataires, on vous dit tout sur les conditions valables et non valables de reprise d’un bail locatif !
Les trois conditions de reprises
Trois motifs autorisent un bailleur à récupérer son logement en cours de location :
1/ la reprise pour y habiter soi-même ou pour un proche majeur. En effet, un enfant mineur ne pourra pas être bénéficiaire de la reprise.
2/ la vente du bien,
3/ la reprise pour motif légitime et sérieux :
Il s’agit en général de manquements graves du locataire ou plus rarement, d’un motif indépendant de toute faute du locataire et jugé légitime.
En voici quelques exemples :
Réquisitionner son bien dans l’optique d’effectuer des travaux de rénovation importants ou d’agrandissements.
Non paiement du loyer et des charges ou retards répétés dans le paiement.
Sous-location non déclarée et non autorisée.
Nuisances au voisinage.
Dégradation importante des lieux loués
Changement de destination des lieux loués sans y avoir été autorisé par le bailleur
Défaut d’assurance
Comment faire la demande de reprise de bail en pratique ?
Dans le cadre d’un bail soumis à la loi de 1989, le bailleur souhaitant récupérer l’usage de son bien doit délivrer un congé dans les formes et délais prévus par la loi :
au moins 6 mois avant l’échéance du bail ou de l’un de ses renouvellements
et 3 mois pour une location meublée.
Ce congé pourra être délivré par courrier recommandé avec accusé de réception, par acte d’huissier ( commissaire de justice) ou encore remis en mains propres contre récépissé.
Certaines mentions sont obligatoires sous peine de nullité du congé, comme par exemple la mention du motif allégué comme le précise L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 .
S’agissant d’un congé pour reprise afin d'y habiter, celui-ci devra contenir notamment les informations suivantes :
Les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
La nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire
La justification du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.
Le cas particulier du mineur bénéficiaire de la reprise
La jurisprudence est ferme à ce sujet : un mineur non émancipé est légalement domicilié chez ses parents. Il ne peut donc pas être bénéficiaire d’une reprise de bail pour habiter, étant donné qu’il n’habitera pas seul dans les lieux. La cour d’appel de Paris a invalidé la reprise au profit d’un enfant mineur pour ces raisons, en s’appuyant sur l’article 108-2 du Code civil. La cour d’appel de Toulouse va même plus loin, en considérant que, lorsque la reprise pour habiter concerne un mineur et un majeur, le congé doit être validé au seul bénéfice du majeur.
Le cas particulier du congé pour vendre
Celui-ci devra contenir notamment les informations relatives aux conditions de la vente ( le prix, modalités de paiement etc…) . S’il s’agit d’une location vide, le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, ce dernier disposant alors d’un délai de deux mois pour faire valoir son droit de préemption ( c’est-à-dire un droit de priorité sur la vente). En revanche, s’il s’agit d’une location en meublé, le locataire n’a pas de droit de préemption et n’est donc pas prioritaire sur la vente.
Dans certains cas, le propriétaire devra proposer une solution de relogement, c’est le cas des « locataires protégés », notamment lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources modestes ( sauf si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou qu’il dispose de faibles ressources).
Peut-on envisager un transfert de bail sans résiliation ?
Cette forme particulière de reprise est encadrée par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989. La reprise et le transfert de bail possibles dans deux situations seulement :
le décès du locataire;
l'abandon du domicile par le locataire. Dans une telle situation, il faudra prouver que le locataire a quitté définitivement les lieux.
Vous souhaitez en savoir plus au sujet des baux locatifs ? Demandez conseil à votre notaire.
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